Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro

A 27 de setembro de 2024 foi publicada em Diário da República a Portaria 236-A/2024/1 (“Portaria”), que regulamenta as condições da concessão de garantia pessoal pelo Estado no âmbito da concessão de crédito bancário para aquisição de primeira habitação própria permanente para jovens até aos 35 anos.

Tendo sido já, pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho (“Decreto-Lei”), estabelecido o quadro fundamental do acesso pelos jovens ao benefício de uma garantia pessoal do Estado aquando da contratação de crédito à habitação (quer junto de instituições de crédito sedeadas em Portugal quer junto de sucursais portuguesas de instituições de crédito sedeadas no estrangeiro), trata agora a Portaria de concretizar essas condições e definir o modo de adesão das instituições ao novo sistema.

Quem pode beneficiar da Garantia Pessoal do Estado?

Os beneficiários serão as pessoas singulares que cumpram todas as seguintes condições:

• Idade compreendida entre 18 e 35 anos;
• Domicílio fiscal em Portugal;
• Aufiram rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS;
• Não sejam proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Nunca tenham usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei;
• O valor da transação não exceda € 450 000,00;
• Tenham regularizada a sua situação fiscal e contributiva.

Nestes casos, a garantia pessoal do Estado, que não pode ultrapassar 15% do valor da transação, destina-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço da transação.

Como funciona a Garantia Pessoal do Estado?

A garantia pessoal do Estado é prestada sob a modalidade de fiança em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, devendo as instituições de crédito aderir, até ao dia 26 de outubro de 2024, ao “Protocolo relativo à Garantia Pessoal do Estado a Instituições de Crédito com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria permanente a jovens até aos 35 anos” (“Protocolo”) proposto pela Direção Geral do Tesouro e Finanças (DGTF).

Os créditos garantidos pelo Estado podem ser formalizados pelos mutuários junto das instituições que tenham aderido ao Protocolo. A garantia pessoal do Estado vigorará durante 10 anos contados da celebração do contrato de crédito. Uma vez que o seu montante não pode ultrapassar 15% do valor da transação, ajusta-se o valor da garantia para um valor proporcionalmente inferior, caso o financiamento solicitado à instituição de crédito seja inferior a 100% do valor da transação.

Este apoio à aquisição de habitação não prejudica a livre decisão das instituições de crédito na concessão ou recusa do crédito. A instituição de crédito permanece como responsável única pela avaliação da taxa de esforço dos mutuários com base na análise de risco de crédito, devendo indicar aos proponentes os motivos da não elegibilidade. Neste sentido, mantém-se a exigência de constituição de hipoteca sobre o imóvel a favor do mutuante, a qual deve vigorar, pelo menos, durante o período em que subsista a garantia pessoal do Estado, não obstando a que a instituição possa sempre solicitar outras garantias consideradas necessárias à aprovação do crédito, de acordo com os seus procedimentos e práticas habituais.

Outras considerações

No entanto, a alteração dos contratos de concessão de crédito para aquisição de habitação, em particular, as alterações da taxa de juro, decisões relativas a carência de capital ou juros, perdões, dações e reestruturações que sejam necessárias, não poderão representar um acréscimo das responsabilidades do Estado, sob pena de extinção da garantia pessoal do Estado. E, na eventualidade de execução das garantias prestadas pelo mutuário e caso seja acionada a garantia prestada pelo Estado, as instituições financeiras obrigam-se a partilhar com este o valor obtido com a referida execução, pari passu, na mesma percentagem em que a transação foi garantida pelo Estado.

Note-se, ainda, que a garantia pessoal do Estado não se extingue nos casos de transferência do crédito, desde que a instituição para a qual o crédito seja transferido tenha igualmente aderido ao Protocolo e disponha de montante para acomodar essa transferência ao abrigo da garantia do Estado. Do mesmo modo, a garantia não se extinguirá nos casos de cessão de créditos ou da posição contratual, por iniciativa do mutuante, desde que o cessionário tenha aderido ao Protocolo ou a DGTF consinta na manutenção da garantia.

Autoria de Bernardo Vasquez Tavares, advogado associado do Departamento de Bancário e Financeiro.