Enquadramento

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro (“DL 76/2024”) vem introduzir alterações significativas ao Regime Jurídico do Alojamento Local, constante do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, bem como proceder à revogação de algumas disposições introduzidas em 2023 pelo programa Mais Habitação referentes a esta atividade económica.

A iniciativa legislativa do Governo visa a criação de condições para a consolidação da atividade de alojamento local, reforçando as garantias de estabilidade e segurança jurídica em conciliação com as preocupações relativas aos impactos económicos e urbanísticos que este setor de atividade tem em Portugal. Estas alterações produzirão os seus efeitos a 1 de novembro de 2024.

Alterações a nível do programa Mais Habitação

• Ao abrigo da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que aprovou o programa Mais Habitação, foi determinada a suspensão de emissão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local em algumas das suas modalidades (artigo 19.º), com ressalva da situação específica em alguns territórios no interior de Portugal Continental, suspensão essa que é agora revogada;
• São igualmente revogados os artigos 18.º, 20.º e 21.º da citada Lei n.º 56/2023, eliminando-se assim (i) a previsão por via da qual a duração do registo de estabelecimentos de alojamento local ser concedido por prazos de 5 anos renováveis, (ii) a obrigatoriedade de reapreciação em 2030 de todos os registos existentes à data da publicação do programa Mais Habitação (2023) e (iii) a caducidade oficiosa dos registos inativos, que era determinada sempre que não fosse feita prova da manutenção da atividade.

Alterações a nível do Regime do Alojamento Local

• Os municípios poderão aprovar um regulamento administrativo especificamente direcionado para a atividade de alojamento local no seu território, impondo-se aos municípios que decidam se o vão fazer sempre que à data de entrada deste diploma existam (ou venham a existir) mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados;
• É criada a figura do provedor do alojamento local, que poderá ser previsto nos respetivos regulamentos municipais e a quem caberá, em cada município, (i) apoiar o respetivo município na gestão de diferendos entre residentes, titulares de estabelecimentos de alojamento local e condóminos ou terceiros interessados, (ii) apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas, (iii) emitir recomendações e (iv) aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento daquela atividade;
• Foi também revogada a obrigatoriedade de obter uma decisão prévia do condomínio para exercício de atividades de alojamento local sempre que o estabelecimento seja registado em fração autónoma destinada a habitação no respetivo título constitutivo da propriedade horizontal, permanecendo tal obrigação apenas para a modalidade de hostels que se situem numa fração autónoma;
• Em acrescento aos fundamentos já existentes no Regime de Alojamento Local, o DL 76/2024 acrescenta ainda a faculdade de o presidente da câmara poder opor-se à comunicação de registo de novos estabelecimentos (i) em caso de violação de restrições inerentes às zonas de contenção e zonas de crescimento sustentável ou falta de autorização de utilização adequada do imóvel e (ii) desconformidade com a legislação aplicável. Essa oposição, que anteriormente deveria ser efetuada num prazo de 10 dias, pode agora ser feita até 60 dias contados a partir da apresentação do pedido de registo, ou inclusive 90 dias caso o alojamento local se localize dentro de uma área de contenção;
• Uma novidade relevante introduzida pelo DL 76/2024 passa pela introdução do direito de recurso pelo interessado face à decisão de oposição, determinando-se a realização de uma vistoria ao estabelecimento por parte dos serviços municipais (a expensas do interessado);
• Uma das alterações mais significativas ao Regime de Alojamento Local passa pela revogação das limitações à transmissibilidade dos registos, sem prejuízo de se prever ainda a possibilidade de o município poder introduzir limites no que concerne a novos números de registo em zonas de contenção;
• Acrescem aos fundamentos de cancelamento dos registos de alojamento local a (i) inexistência de seguro obrigatório válido (ou falta da sua comprovação), (ii) a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano e (iii) em áreas de contenção, quando se verifique que no local onde foi instalado o estabelecimento de alojamento local foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo;
• O DL 76/2024 reduz a maioria necessária para oposição pelo condomínio ao exercício da atividade de alojamento local de 2/3 para 1/2 da permilagem do edifício, impondo que tal oposição deverá ser fundamentada (i) na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou (ii) atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, deliberação esta que deverá ser remetida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente para decisão ou promoção de um possível acordo;
• A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é igualmente alterada, com exceção da modalidade de “quartos” e “hostel”, reduzindo-se para um máximo de 9 quartos e 27 utentes (anteriormente 30 utentes), sendo certo que, caso os estabelecimentos tenham condições para o efeito, permite-se ainda a instalação de camas convertíveis e/ou suplementares que no seu conjunto não ultrapassem 50% do número de camas fixas existentes;
• É igualmente incluída uma nova obrigação para os titulares da exploração de alojamento local no sentido de exigir aos mesmos a contratação de seguros que cubram os riscos previstos no Regime de Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021, de 29 de junho, que regulamenta os contratos de seguro obrigatórios de responsabilidade civil extracontratual neste domínio, podendo ser exigida comprovação dessa contratação e sendo o incumprimento desta obrigação uma das causas de cancelamento do registo;
• Também se alarga a possibilidade de instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços em imóveis anteriores a 1951, desde que cumprindo os demais requisitos legais;
• O DL 76/2024 impõe igualmente que a definição no regulamento municipal de áreas de contenção e de crescimento sustentável deverá ser devidamente fundamentada por estudos próprios (e reavaliadas as mesmas a cada 3 anos), sendo possível a nível regulamentar estabelecer limitações ao número de novos registos (e.g. (i) em casos de prédios ou frações ou partes de prédios que tenham sido objeto de arrendamento ou (ii) tendo presente a proporção face ao número de fogos habitacionais disponíveis) e à transmissão dos mesmos nas modalidades de “moradia” e “apartamento” (sem porém afetar as regras sucessórias legais);
• Uma inovação muito relevante, que visa garantir a eficácia dos novos regulamentos municipais, passa ainda pela possibilidade de os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, poderem suspender por um período de um ano a autorização de novos registos em áreas especificamente limitadas até à entrada em vigor dos referidos regulamentos;
• É por fim de realçar que a fiscalização da correta aplicação do Regime do Alojamento Local fica doravante entregue apenas aos municípios e, no que concerne especificamente à atividade económica, à ASAE, eliminando-se os poderes anteriormente existentes a favor das juntas de freguesia.

Todas estas medidas entram em vigor em 1 de novembro de 2024.

Autoria de Nuno Madeira Rodrigues, Coordenador do Departamento de Imobiliário.